Gebäudeversicherung - Vergleich, Informationen und Details

Die Gebäudeversicherung -
Informationen, Ratgeber & Vergleich

(Wohn-)Eigentum verpflichtet. Wer keine Gebäudeversicherung abschließt handelt fahrlässig! Wer ein neu gekauftes oder gebautes Gebäude richtig versichern möchte, kommt um die Gebäudeversicherung nicht herum.

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“Das ist ja gerade noch mal gut gegangen!” – Stellen Sie sich vor Ihr Haus hält einem Sturm nicht ganz so gut stand, wie Sie es gerne hätten. Tatsächlich passiert es gar nicht so selten, dass bei etwas stürmischerem Wetter plötzlich das Dach abhebt und hierdurch große finanzielle Schäden verursacht werden. So zum Beispiel passierte es am 28.02.2010 infolge des Sturmtiefs Xynthia mitten in Offenbach.

Man bedenke, dass der Schaden am Gebäude nur einer der Kostenpunkte auf einer langen Liste ist. Zusätzlich kommen zum Beispiel Personenschäden durch herabfallende Gebäudeteile, kostspielige Aufräumarbeiten der Feuerwehr und Mietausfälle durch plötzlich unnutzbare Räumlichkeiten plus eventuelle Hotelkosten für den Mieter dazu. Damit der Hausbesitzer dann nicht den finanziellen Ruin getrieben wird, gibt es die Gebäudeversicherung!


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Definition: Was ist eine Gebäudeversicherung?

Definition von Gebäudeversicherung
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Schutz für Ihr Gebäude: Die Gebäudeversicherung

Streng genommen ist die Bezeichnung Gebäudeversicherung nur ein Überbegriff und bezeichnet mehrere Policen, die sich mit der Versicherung eines Gebäudes oder Teilen davon befassen.

Die drei gängigsten darunter fallenden Versicherungen sind die Hausratversicherung, die Wohngebäudeversicherung und die Gebäudeneubauversicherung. Landläufig wird jedoch die Wohngebäudeversicherung unter diesem Begriff verstanden. Deshalb soll sie auf dieser Seite als Synonym für die Gebäudeversicherung verwendet werden.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung schützt das Inventar eines Gebäudes. Hierunter fallen alle Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände eines Haushaltes (also der “Hausrat”).

Sie ersetzt nicht nur den finanziellen Verlust, sondern darüber hinaus weitere anfallende Kosten im Zusammenhang mit einem Versicherungsfall. Eine detailliertere Betrachtung zu den Leistungen dieser Versicherung finden Sie unter dem Abschnitt “Unterschiede zwischen Hausrat- und Wohngebäudeversicherung“.

Gebäudeneubauversicherung/Bauherrenversicherung

Für die Durchführung eines Bauvorhabens muss eine gesonderte Versicherung, die sogenannte Gebäudeneubauversicherung abgeschlossen werden. Sie schützt den Bauherrn vor Schäden und Problemen rund um sein Bauvorhaben.

Hierbei ist einer der Bausteine parallel zur Gebäudeversicherung die Absicherung vor den Zerstörungskomponenten Brand, Unwetter und Vandalismus. Das ist die sogenannte Bauleistungsversicherung. Zwar deckt sie auch Feuerschäden ab, jedoch sollte geprüft werden, ob nicht noch eine zusätzliche Feuerrohbauversicherung sinnvoll ist. Weiterhin beinhaltet diese Versicherung auch eine Bauherrenhaftpflicht, die ihn vor Ansprüchen dritter Personen absichert, die während der Bauarbeiten einen Schaden erleiden.

Wohngebäudeversicherung

Während die Hausratversicherung vor allem die Gegenstände innerhalb des Gebäudes absichert und die Gebäudeneubauversicherung neben den klassischen Gefahren, die von einem Rohbau ausgehen auch eine spezielle Haftpflichtversicherung beinhaltet, ist die Wohngebäudeversicherung auf die Immobilie und ihre Substanz spezialisiert.

Grundlegend versichert der Anbieter der Police den Hauseigentümer gegen Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Es können noch weitere Komponenten mitversichert werden. Details dazu können im Abschnitt „Was wird von der Gebäudeversicherung abgedeckt?“ nachgelesen werden.


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Wer sollte welche Gebäudeversicherung abschließen?

Wer welche Versicherung dabei benötigt ist abhängig davon, in welchem Besitz- und Nutzungsverhältnis man sich befindet. Hier muss man zwischen Bauherr, Mieter und Eigentümer unterscheiden.

Wer sollte eine Gebäudeversicherung abschließen?
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Sicherheit für die ganze Familie dank richtiger Gebäudeversicherung.

Der Bauherr: Gebäudeneubauversicherung

Wie schon im vorigen Abschnitt erwähnt benötigt der Bauherr eine gesonderte Versicherung, um bei seinem Bauprojekt finanziell abgesichert zu sein. Diese ist im Vergleich zur Wohngebäudeversicherung eine freiwillige Versicherung. Es kann theoretisch auch ausreichen, eine reine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die deckt aber nur Ansprüche anderer Personen ab und springt nicht ein, wenn das Bauobjekt vor Abschluss durch höhere Gewalt, Vandalismus oder andere Unfälle in seiner Substanz zerstört wird. Dann steht der Bauherr ohne Versicherung (manchmal im wahrsten Sinne des Wortes) im Regen. Wer sich diese Versicherung schenkt, muss also damit rechnen, dass es durch Unwetter, Unfälle und Wasserschäden schnell zu einem Totalverlust kommen kann.

Der Mieter/Hausbesitzer: Hausratversicherung

Als Mieter ist man nicht dazu verpflichtet, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Auch der eigene Hausrat ist nur freiwillig versichert. Jedoch sind es nicht immer nur die schöne Einbauküche, antike Möbelstücke, teure Elektronik oder andere Gegenstände, die durch bestimmte Ereignisse wie Feuer, Wasser oder Einbruch zerstört werden oder abhandenkommen. Die Hausratversicherung sichert den Mieter ebenfalls ab, wenn beispielsweise der Schlauch der Waschmaschine platzt und Schäden an der Substanz des Gebäudes in Form eines teuren Wasserschadens verursacht. Im schlimmsten Fall kann es dann so weit kommen, dass die Wohnung für einige Zeit unbewohnbar wird und der Mieter währenddessen in einem Hotel unterkommen und selbst bezahlen muss.

Der Hausbesitzer/Vermieter: Wohngebäudeversicherung

Sowohl als Selbstnutzer als auch als Vermieter sollte sich der Eigentümer mit der Wohngebäudeversicherung absichern. Da von einem Gebäude unter bestimmten Umständen erhöhte Gefahr ausgehen kann und hier die finanziellen Schäden aufgrund des Objektwerts sehr hoch ausfallen, während die Policenbeiträge in einem überschaubaren Rahmen bleiben, ist es von jedem Hausbesitzer unverantwortlich keine entsprechende Versicherung abzuschließen. Unter bestimmten Umständen, wie der Finanzierung eines Gebäudes durch eine Bank, wird diese Versicherung sogar zwingend vorausgesetzt. Sonst verweigert die Bank schlichtweg das Darlehen. Allein daran lässt sich die Wichtigkeit der Versicherung bereits abschätzen.


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Wo ist genau der Unterschied zwischen der Wohngebäudeversicherung und der Hausratversicherung?

Die Hausratversicherung und die Wohngebäudeversicherung ähneln sich sehr in der Definition der generell versicherten Gefahren. Bei beiden Versicherungen wird die versicherte Sache generell gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden abgesichert. Dennoch unterscheiden sich diese beiden Versicherungen erheblich voneinander und haben nicht so viele Überschneidungen, wie man vielleicht zuerst glauben mag.

Das Haus ist mit einer Gebäudeversicherung und eine Hausratversicherung von außen und innen geschützt.
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Das Haus ist mit einer Gebäudeversicherung und eine Hausratversicherung von außen und innen geschützt.

Zum genauen Verständnis der unterschiedlichen Abgrenzungen sollte der Abschnitt “Definitionen” noch einmal ins Gedächtnis gerufen werden.

Versicherung versichert ist…
Hausratversicherung Inventar
Gebäudeversicherung Bausubstanz

Hier wird schnell deutlich, welche Dinge die Hausratversicherung abdeckt: das gesamte Inventar, welches sich innerhalb des Gebäudes befindet. Kommt es durch genannte Schadensarten zu einem finanziellen Nachteil des Inventarbesitzers, bzw. schädigt eine der im Gebäude befindlichen Sachen das Haus selbst (z.B. Wasserschaden durch einen Bruch des Wasserschlauchs der Waschmaschine), tritt die Hausratversicherung dafür ein. Daher sollte vor allem jeder Mieter eine Hausratversicherung abschließen, um nicht selbst für ausversehen herbegeführte Wasser- oder Feuerschäden am Gebäude haften zu müssen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern besteht die Gefahr, dass auch andere Wohnparteien durch derartige Unfälle beeinträchtigt werden. Das kann bis zur Unbewohnbarkeit des Hauses führen. Dann müssen vom Verursacher ohne Versicherung auch die Kosten der Nachbarn, wie etwa Hotelkosten, getragen werden.

Wenn also der Schaden vom Inventar ausgeht, oder das Inventar zerstört wird, ist die Hausratversicherung für die Behebung der Folgen zuständig. Kommt es jedoch andersherum zu einer Schädigung des Gebäudes durch höhere Gewalt, Naturkatastrophen und besondere wettertechnische Umstände, oder entstehen Schäden an Inventar und/oder Umfeld durch das Gebäude selbst, ist die Gebäudeversicherung dafür zuständig. Als Beispiel ist hier der Sturmschaden aus dem vorigen Video zu nennen: Das Dach der Offenbacher Bank stürzte auf die Straße und traf dabei (zum Glück unbemannte) geparkte Autos. Die dadurch entstandenen Beulen, Kratzer und Glasbrüche werden von der Versicherung des Gebäudebesitzers übernommen.

Vergleich: Abgedeckte Leistungen der Hausrat- und Gebäudeversicherung

Abhängig der genauen Ein- und Ausschlüsse der entsprechenden Versicherung sind folgende Punkte in der Basisversicherung in den jeweiligen Policen abgedeckt. Natürlich ist hier immer von Fahrlässigkeit abzusehen, da es in diesem Bereich besondere Punkte zu beachten gibt.

Schadensart Hausratversicherung Gebäudeversicherung
Brand Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Blitzschlag Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Explosion Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Implosion Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Leitungswasser Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Frost- und Bruchschäden Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Sturm Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Hagel Ja, in der Hausratversicherung enthalten Ja, in der Gebäudeversicherung enthalten
Einbruch Ja, in der Hausratversicherung enthalten Nein, in der Gebäudeversicherung nicht enthalten
Raub Ja, in der Hausratversicherung enthalten Nein, in der Gebäudeversicherung nicht enthalten
Vandalismus Ja, in der Hausratversicherung enthalten Nein, in der Gebäudeversicherung nicht enthalten
Anprallschäden (Auto/Flugzeug) Ja, in der Hausratversicherung enthalten Nein, in der Gebäudeversicherung nicht enthalten

Der Wohngebäudeversicherung Vergleich

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Was wird von der Gebäudeversicherung abgedeckt?

Hier bekommt man Geld von der Gebäudeversicherung zurück.
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Hier bekommt man Geld von der Gebäudeversicherung zurück.

Die Grundabsicherung in der Gebäudeversicherung ist aus den drei Komponenten Feuerversicherung, Leitungswasserversicherung und Sturmversicherungen zusammengesetzt. Darüber hinaus lassen sich weitere Bestandteile je nach Bedarf im Paket der Gebäudeversicherung zusätzlich abschließen. So zum Beispiel Elementarschäden, Glasbruch, Überspannung und Allgefahren.

Basisbestandteile der Wohngebäudeversicherung

Der Grundtarif besteht aus insgesamt drei Komponenten, die in allen Gebäudeversicherungen integriert sind und somit die wichtigsten Gefahren für die Immobilie abdecken.

Feuer

Die Feuerversicherung schützt von Zerstörung des Hauses durch entweder einem Brand, der ohne bestimmten Ursprungs-Herd entstanden ist, oder sich aus diesem “entfernt” hat. Diese Formulierung bedeutet nichts anderes, als dass nicht nur ein außer Kontrolle geratenes Feuer innerhalb des Gebäudes, bzw. am Gebäude versichert ist. Auch brandähnliche Entwicklungen, wie ein durch einen Blitzschlag entstandenes Feuer, oder Schäden die durch Explosion und Implosion entstanden sind, sind von der Feuerversicherung eingeschlossen und werden von der Gebäudeversicherung abgedeckt.

Leitungswasser

Wenn Rohre marode oder die Verflanschungen undicht werden, kann Wasser aus den Leitungen in Wände und Decken fließen und kostspielige Schäden verursachen. Auch andere Undichtigkeiten des Leitungssystems, hervorgerufen durch Frost oder Überdruck sind nie komplett auszuschließen. Die Leitungswasserversicherung als Bestandteil der Gebäudeversicherung kommt genau für diese Art der Schäden auf.

Sturm

Zuletzt Mitte 2011 hieß es: “Tornado-Warnung in Deutschland!” Zugegeben: Dieses Phänomen tritt in der Bundesrepublik eher selten auf und ist ein Naturereignis, das hierzulande mehr Faszination als Besorgnis auslöst, aber stärkere Stürme und große Hagelkörner sind auch hierzulande nicht selten. Per Definition beginnt ein Sturm mit Windstärke 8, also ca. 63km/h. Ab dieser Einstufung greift die Versicherung für Sturmschäden und bezahlt entstandene Schäden. Bei Hagel ist uns keine Mindestgröße bekannt. Auch dies ist in der Grundpolice der Gebäudeversicherung immer enthalten.

Zusatbestandteile der Wohngebäudeversicherung

Über die Basisbestandteile der Gebäudeversicherung hinaus können mit der Gebäudeversicherung auch weitere Gefahren versichert werden. Kommt es zu Schäden durch andere Ereignisse als die oben genannten, springt die Gebäudeversicherung nicht ein. Weitere Versicherungsbestandteile lassen sich optional hinzubuchen:

Elementarschäden

Relativ neu ist die Versicherung gegen Elementarschäden. Hiermit sind alle Schädigungen am Gebäude gemeint, die durch “Naturkatastrophen” hervorgerufen werden. Dazu zählen:

  • Erdrutsche
  • Erdbeben
  • Hochwasser
  • Lawinen
  • Schneedruck

Einige Versicherungen haben diese Komponente sogar in die Tarife der Basispolice integriert, um die Gefahr einer versicherungstechnischen Unterversorgung entgegenzuwirken. Dieses Video der Nürnberger Versicherungsgruppe erklärt weitere Hintergründe.

Glasschäden

Die Verglasung eines Objekts ist aus Sicht der Wohngebäudeversicherung ein Sonderfall und muss extra mitversichert werden. Wer eine solche Zusatzversicherung abschließt, ist damit gegen Schäden sowohl an der Gebäudeverglasung (Fenster, Lichtkuppeln, Plexiglasscheiben) als auch an der Mobiliarverglasung (Glastische, Vitrinen) abgesichert. Hier ebenfalls mit eingeschlossen sind Schäden an Glaskeramik-Kochflächen und Aquarien. Kommt es zu einem Schaden an der Verglasung, so ersetzt die Versicherung nicht nur den Schaden selbst, sie deckt auch Notverglasung und Übergangslösungen finanziell ab.

Gasrohrschäden

Wer einen Gasanschluss am Haus hat, sollte zusätzlich eine Gasschaden-Versicherung innerhalb der Gebäudeversicherung abschließen. Diese Versicherung greift dann, wenn es zu einer Leckage der Rohre innerhalb des Gebäudes oder an Zu- und Ableitungen kommt und hier eine Abdichtung notwendig wird. Noch schlimmer kann es natürlich kommen, wenn durch das Leck in der Gasleitung zu einer Explosion kommt.

Überspannungschäden

Wenn die Elektronik streikt, kann das nicht immer mit einem Blitzschlag in Verbindung gebracht werden. Es ist sogar eher die Regel, dass es sich um andere Ursachen handelt. Eine Überspannung kann praktisch in jeder elektronischen Komponente eines Hauses auftreten. Vermutlich weniger brisant ist der Ausfall der Klingelanlage. Doch was tun, wenn die Heizungsanlage durch Überspannung ausfällt? Oder es im Gemäuer nach einer defekten Sicherung zu einem Kabelbrand gekommen ist, dessen Hinterlassenschaften nun beseitigt werden müssen? Hier greift die Überspannungsversicherung.

Energieproduktionsstätten

Auch die Komponente der Energieproduktionsstätten ist eine neue Versicherung, die im Laufe der nächsten Jahre an Bedeutung gewinnen wird. Unter Energieproduktionsstätten versteht man Schäden an jenen Hausbestandteile, die zur Erzeugung alternativer/regenerativer Energien beitragen. Das sind zum Beispiel:

  • Solaranlagen
  • Photovoltaik-Anlagen
  • Erdwärmeanlagen
  • Wärmepumpen

Allgefahren

Die Allgefahrendeckung ist eine interessante Zusatzversicherung, die viele der vorher genannten Regelungen zur Übernahme der Kosten durch die Versicherung außer Kraft setzt und den Hauseigentümer meist gegen einen Einwand der Selbstbeteiligung quasi gegen alle Gefahren rund ums Haus absichert. In dieser Art der Gebäudeversicherung sind sowohl Schäden auch unterhalb Windstärke 8 versichert als auch Wasserschäden, die nicht direkt als „Leitungswasserschaden“ angesehen werden. Auch Diebstahl wird z.B. mit dieser Zusatzregelung übernommen, selbst wenn zuvor kein technischer Einbruch stattgefunden hat.

Tabellarischer Überblick der Versicherungskomponenten

Bestandteil Komponente Versicherung gegen
Basis-Gebäudeversicherung Feuer Brand
Blitzschlag
Explosion
Implosion
Leitungswasser Leitungswassersschäden
Frost- und Bruchschäden
Sturm Wind ab Stärke 8 (>= 63km/h)
Hagel
Zusätze in der Gebäudeversicherung Energieproduktionsstätten Schäden an Solaranlagen
Schäden an Photovoltaikanlagen
Schäden an Erdwärme-Anlagen
Schäden an Wärmepumpen
Elementarschäden Erdrutsch
Erdbeben
Hochwasser
Lawinen
Schneedruck
Glasschäden
Gasleitungen
Überspannung
Allgefahren Windschäden < Windstärke 8
Reinigungs- und Planschwasser
fast alle „unbekannten“ Schäden

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Welche Kosten werden von der Gebäudeversicherung übernommen?

Die Gebäudeversicherung übernimmt generell jeden finanziellen Schaden, der durch die zuvor genannten Schadensarten am Gebäude oder durch das Gebäude entstanden ist. Dabei werden grundsätzlich elf unterschiedliche Schäden durch den Versicherungsschutz übernommen, die hier kurz angerissen werden sollen.

Schadenminderung
Die Schadenminderung bezeichnet denjenigen Differenzbetrag, welcher bei der Wertberechnung des versicherten Gebäudes durch den Unfall aufgetreten ist. Kommt es also nicht zu einem versicherungstechnischen Totalschaden z.B. durch Risse in Wänden oder Ähnlichem, sonder zu einem Schaden, der eine dauerhafte Minderung des Gebäudewerts verursacht, übernimmt die Gebäudeversicherung den finanziellen Ausgleich.
Aufräumung, Abbruch, Bewegung, Schutz
Die Gebäudeversicherung übernimmt finanzielle Aufwendungen, die durch den Versicherungsfall auftretenden Aufräumarbeiten entstehen. Muss z.B. die Feuerwehr anrücken, um Bäume, Teile des abgeflogenen Hausdachs oder andere Dinge wegzuräumen, abzureißen oder abzusichern und stellt sie die Arbeiten dem Hausbesitzer in Rechnung, werden diese von der Gebäudeversicherung bezahlt.
Mietausfall (begründet durch versicherte Schäden)
Der Mietausfall ist bei der Gebäudeversicherung nicht grundsätzlich versichert! Die Mietausfalldeckung beschränkt sich nur auf diejenigen Ausfälle, die eindeutig dem versicherten Schadensfall zugeordnet werden können. Das bedeutet konkret: Kommt es zu einem Sturmschaden am Dach, wodurch das Mietshaus oder die Mietwohnung temporär unbewohnbar wird, übernimmt die Gebäudeversicherung die finanziellen Schäden, welche durch die Nichtvermietbarkeit entstehen.
Dekontamination
Kommt es zu einer Verschmutzung (Kontamination) nach einem versicherten Schadensfall, muss diese auch wieder beseitigt (dekontaminiert) werden. Ein denkbares Szenario für den Fall der Dekontamination ist ein defekter Öltank infolge eines starken Sturms. Es sickert Öl in den Boden, der daraufhin abgetragen und gereinigt werden muss. In diesem Fall zahlt die Gebäudeversicherung.
Mehrkosten durch Wiederherstellungsbeschränkungen für Restwerte
Kann man bei der Wiederherstellung eines Schadens diesen nur dann beheben, wenn mehr Kapital aufgebracht werden muss, als der anfängliche Wert war, zahlt die Gebäudeversicherung in der Regel den Schaden. Hier sollte die Versicherung aber genau unter die Lupe genommen werden, da es viele Ausschlüsse gibt. Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen sind oft nur in einer Zusatzversicherung mit versichert.
Gebäudeschäden durch unbefugte dritte
Ein Einbruch ist immer eine unschöne Sache. Wer eine Hausratversicherung hat, kann die gestohlenen Dinge über diese Versicherung abrechnen. Doch auf den Schäden am Haus (wie aufgehebelte und zerschlagene Fenster und Türen) bleibt der Eigentümer sitzen, sofern er keine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat.
Beseitigung umgestürzter Bäume
Baumschäden am Gebäude und der Umgebung sind gerade nach einem Sturm keine Seltenheit. Daher ist dies eine Basiskomponente der Gebäudeversicherung, die immer die Kosten für die Beseitigung der Pflanzen übernimmt.
Wasserverlust
Nach einem Rohrbruch sind oft nicht nur Teile des Hauses zerstört und renovierungsbedürftig, auch das ausgetretene Wasser selbst muss bezahlt werden. Die Gebäudeversicherung übernimmt auch hier die Rechnung der Stadtwerke.
Sachverständige
Auch die Feststellung eines Schadens muss irgendwie erfolgen. Da nur wenige Hausbesitzer selbst in der Lage sind Schäden abzuschätzen und das daher von der Versicherung generell nicht akzeptiert wird, benötigt man einen Sachverständigen, der die Mängel am Gebäude als neutrale Instanz beurteilt und beziffert. Auch der muss bezahlt werden und wird durch die Gebäudeversicherung abgedeckt.
Graffitischäden
Gerade in städtischen Wohngebieten, Randbezirken und weniger guten Gegenden sind Graffitis häufig anzutreffen und meist ein Ärgernis für den Hausbesitzer. Wer seine Wand von unliebsamen Schmierereien des mehr oder weniger begabten Straßenkünstlers befreit, kann die Malerarbeiten von einigen Gebäudeversicherungen zurückbekommen.
Hotelkosten
Die Gebäudeversicherung übernimmt auch die Hotelkosten der Mieter, bis alle Schäden am Haus behoben wurden. Zieht jedoch ein Mieter in ein Hotel, weil z.B. das Bad infolge baulicher Mängel unnutzbar ist, muss der Vermieter die Hotelkosten selbst zahlen, sofern es keine entsprechende Versicherung für derartige Fälle gibt.

Über diese grundsätzlich von der Gebäudeversicherung bezahlten Schäden bieten einige Versicherungen weitere Kostenübernahmen an. Diese sollten Sie bei Bedarf bei den Anbietern erfragen.


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Welche Kriterien beeinflussen die Kosten der Gebäudeversicherung?

Um die passende Gebäudeversicherung abschließen zu können, sind zunächst einige Fragen zu dem Zustand, der Wohnfläche und der Ausstattung sowie der Lage und der Nutzung des Objektes zu beantworten.

Bei bestimmten Risiken und einigen weiteren Kriterien wirkt sich das auf die Kosten der Gebäudeversicherung aus. Im Einzelnen können das folgende Punkte sein:

Bauart

Hier können besondere Merkmale, wie zum Beispiel das verbaute Holz oder die Massivbauweise, eine Rolle spielen. Zu den in Betracht kommenden Risiken zählen unter anderem Bauarten, wie sie bei Fachwerkhäusern vorhanden sind.

Bedachung

Wenn das Dach beispielsweise aus dem zwar schönen aber schnell brennbaren Reet besteht, wird dies sich auf die Versicherungsprämien auswirken, weil hier die höchsten Risiken bestehen, dass das gesamte Haus im Falle eines Brandes ganz niederbrennt.

Genaue Lage

Auch die Lage ist sehr wichtig bei der Suche nach einer angemessenen Gebäudeversicherung. Das entsprechende Angebot richtet sich danach, ob das Haus unter anderem in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Die besonders bevorzugte Lage mit einer guten Infrastruktur ist ebenso von Bedeutung für die genauere Wertermittlung.

Nutzung

Wie wird das Haus genutzt? Ist es vermietet oder wohnt der Eigentümer selbst darin? Das sind Fragen, die für eine Ermittlung der idealen Gebäudeversicherung beantwortet werden müssen.

Ausstattung

Die besondere Ausstattung des Hauses ist nicht unerheblich daran beteiligt, den richtigen Wert zu ermitteln. Eine eingebaute Sauna, das Luxusbad und das Vorhandensein eines Wintergartens können dies beeinflussen.

Wohnfläche

Nicht zuletzt ist die Größe und Beschaffenheit der Wohnfläche ein spezielles Kriterium zur Ermittlung der Gebäudeversicherung, die beispielsweise bei einem Versicherungsvergleich mit angegeben werden muss. Auf diese Weise kann ein genau auf das Eigentum zugeschnittenes Angebot erstellt werden.




Wie werden die jährlichen Prämien der Gebäudeversicherung berechnet?

Bei der Gebäudeversicherung ist es besonders wichtig, dass der richtige Versicherungswert, bzw. die benötigte Versicherungssumme errechnet wird, damit der Versicherungsnehmer, sollte es zu einem Schadensfall kommen, auch den vollen finanziellen Schaden ersetzt bekommen kann. Um diese Prämie zu bestimmen wird das Verfahren des gleitenden Neuwerts angewendet. Hierbei ist das wichtigste Kriterium, der Gebäudewert von 1914.

Erklärung und Berechnung des Werts 1914

Da die Gebäudeversicherung den Schaden an einem Gebäude ersetzen soll, ist es wichtig zu ermitteln, welchen Wert das Haus beim Erwerb hatte und welchen Wert es zu einem späteren Zeitpunkt haben könnte.

Da die Gebäudeversicherung immer den aktuellen Wert im Schadensfall bezahlt, damit der Versicherungsnehmer in der Lage ist, sein Haus wieder so aufzubauen, wie es zum Zeitpunkt des Schadensfalls war. Hierfür ist es notwendig, einen Neuwert zu bestimmen. Dieser änderst sich allerdings von Jahr zu Jahr inflationsbedingt, also handelt es sich hierbei um einen gleitenden Neuwert.

Damit die Gebäudeversicherungen eine einheitliche Bemessungsgrundlage haben, wird ermittelt, welchen Wert das Gebäude 1914 gehabt hätte. Das Jahr 1914 wurde gewählt, da die Baupreise in diesem Jahr besonders stabil waren. Der Wert 1914 wird dann mit dem Baupreisindex, der sich jedes Jahr ändert multipliziert. Es ist also besonders wichtig, dass der Wert 1914 korrekt ermittelt wird. Für die korrekte Berechnung werden folgende Kriterien berücksichtigt:

Gebäudetyp

Hierbei wird berücksichtigt, um was für ein Gebäude es sich handelt, ob es ein Wohnhaus, oder ein Einfamilienhaus ist, wie viele Etagen das Gebäude hat, ob das Gebäude ein Flachdach hat, ob ein Dachgeschoss vorhanden ist, und ob dies ausgebaut wurde, ob das Gebäude einen Keller hat und ob dieser ausgebaut wurde. Auch wenn ein späterer Ausbau von Keller oder Dachboden geplant ist, sollte dies bei der Berechnung angegeben werden.

Nebengebäude

Ein weiteres Kriterium zur Berechnung des Wert 1914 sind die Nebengebäude, die sich auf dem Gelände des zu versichernden Gebäudes befinden. Dies können sein eine Garage, ein Gartenhaus, ein Pavillon oder ein Carport sein.

Bauausführung und Ausstattung

Bei der Berechnung vom Wert 1914 sind das Material der Außenwände, die Innenwände und die vorhandenen Installationen im Haus wichtig. So wird die Versicherung Auskünfte darüber haben wollen, ob es sich beim Dach um ein Schieferdach oder einem Kupferdach handelt. Es sollte bekannt sein, ob die Außenwände aus Naturstein, oder haben sie eine Keramikverkleidung bzw. Kunststeinverkleidung. Genauso sieht es auch bei den Innenräumen aus, haben die Innenwände und Decken Stuckarbeiten oder Edelholzverkleidungen? Sind die Fußböden aus Naturstein, mit Parkett oder mit hochwertigen Teppichen ausgelegt? Handelt es sich bei den Fenstern um Leichtmetallfenster oder Holzsprossenfenster? Sind die Türen im Haus Edelholztüren oder Kunststofftüren. Ist das Haus mit Wärmepumpen, Solaranlagen, Fußboden- oder Deckenheizung ausgestattet? Haben die Fenster einfaches Fensterglas? Handelt es sich um ein Gebäude ohne Bad und Dusche mit Ofenheizung? Diese Fragen sollten unbedingt wahrheitsgemäß beantwortet werden, da nur anhand exakter Angaben auch der heutige Neupreis berechnet werden kann.

Wohnfläche

Die Wohnfläche wird aus der Gesamtfläche von Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und Keller errechnet.

Bei einigen Versicherungen reicht es aus, wenn der Versicherungsnehmer den Neubauwert und das Baujahr des Gebäudes angibt, die Versicherung errechnet sich selbst den Wert von 1914, wenn dieser von einer Vorversicherung nicht bekannt ist.

Es ist immer der ortsübliche Neubauwert zum Zeitpunkt des Schadensfalls abgesichert, einschließlich Konstruktions- und Planungskosten. Um immer den richtigen Berechnungswert zu haben, halten sich die Versicherungen an den gleitenden Neuwertfaktor und den Baukostenindex.

Gleitender Neuwertfaktor und Baukostenindex

Der gleitende Neuwertfaktor gibt darüber Auskunft, um wie viel ein Neubau heute teurer wäre, als im Jahre 1914. Er besteht zu 80 % aus dem Baupreisindex und zu 20 % aus dem Tariflohnindex. Fast alle Versicherungen verwenden zu ihrer Prämienberechnung folgende Formel:

Wert 1914 x gleitender Neuwertfaktor x Beitragssatz = Prämie für die Gebäudeversicherung.


Die Bauartklassen in der Gebäudeversicherung

Eine Bauartklasse (Abkürzung BAK) ist die Einstufung eines Gebäudes. Diese Bauartklassen werden für die Einstufungen zur risikogerechten Einteilung eines Gebäudes bei der Gebäudeversicherung genutzt. Dies gilt insbesondere für die Feuerversicherung.

Es gibt verschiedene Bauartklassen für Wohngebäude. Diese sind:

BAK I Hierzu gehören massive Bauwerke mit Außenwänden aus Beton mit harten Dacheindeckungen, wie Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten, Metall oder gesandete Dachpappe.
BAK II Gilt für Gebäude mit Außenwänden aus Stahl-oder Holzfachwerk, die eine Stein- oder Glasfüllung beinhalten, für Stahlbeton Konstruktionen mit Wandplatten Verkleidung aus Profilblech oder Asbestzement, es darf kein Kunststoff sein. Das Dach sollte eine harte Eindeckung haben, sowie beim BAK I.
BAK III Gilt für Gebäude mit Außenwänden aus Holz, Holzfachwerk mit Lehmfüllung, verkleideter Holzkonstruktion, Stahl- oder Stahlbeton Konstruktion mit Verkleidung aus Holz oder Kunststoff, Gebäude die eine oder mehrere offene Stellen haben. Das Dach sollte auch eine harte Eindeckung haben, wie BAK I und BAK II.
BAK IV Gilt für Gebäude mit Außenwänden, wie bei BAK I und BAK II. Die Dacheindeckung sollte weich sein, wie bei einer vollständigen Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf oder Stroh.
BAK V Hierzu gehören Gebäude, deren Außenwände unter BAK IV fallen. Das Dach sollte ebenfalls eine weiche Eindeckung haben, wie bei BAK IV.

Je kleiner die Bauklasse ist, in der das Gebäude eingeordnet wird, umso kleiner ist das Risiko für die Gebäudeversicherung, also wird die niedrigere Bauartklasse auch den geringeren Beitrag bezahlen.

Bauartklassen bei Fertighäusern

Auch bei den Fertighäusern gibt es verschiedene Fertighausgruppen (FHG):

FHG I Hierzu gehören alle Fertigbauhäuser, die in allen Teilen, einschließlich der tragenden Konstruktionen aus feuerbeständigen Bauteilen bestehen. Hier runter versteht man eine massive Bauweise. Das Dach sollte eine harte Eindeckung aus Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Metall oder gesandter Dachpappe haben.
FHG II Fertighäuser mit einem massiven Fundament, mit einer tragenden Konstruktion aus Holz, Stahl oder Leichtbauteilen. Außen sollte das Fertighaus mit nicht brennbaren Stoffen verkleidet sein. Dies können sein, Klinkersteine, Putz, Gips-Platten, Asbestzement, Profilblech und vieles weitere mehr. Hauptsache es wird kein Kunststoff verbaut. Das Dach sollte sein, wie unter FHG I sein.
FHG III Sollte die gleichen Merkmale wie FGH II haben, mit dem Unterschied, dass hierbei die Außenwände keine feuerfeste Ummantlung oder Verkleidung haben. Das Dach sollte zu FHG I passen.

Gemischte Bauweise

Einige Gebäude haben eine gemischte Bauweise. Hier muss nach der Bauartklasse versichert werden, die mindestens 75 % des Gebäudes einnimmt. Auch wenn dies vielleicht eine ungünstigere Bauartklasse bei der Gebäudeversicherung ist. Das würde bedeuten, dass die Prämie für die Versicherung in dem Fall etwas höher ausfällt, da das Risiko für die Versicherung höher ist.

Oft wird auch auf eine Einstufung anhand der Bauartklassen verzichtet, dafür wird ein Zuschlag für Gebäude erhoben, die nicht massiv gebaut wurden, oder eine weiche Bedachung haben. Ein Zuschlag kann aber von der Gebäudeversicherung auch erhoben werden, wenn in unmittelbarer Nähe des Gebäudes ein Gebäude mit weichem Dach steht. Im Brandfall kann ein Feuer von diesem Gebäude aus schnell auf unser Gebäude übergreifen.


Die Gefahr der Unterversorgung in der Wohngebäudeversicherung

Da hinter dem Eigenheim nicht nur ein schönes Zuhause, sondern vor allem auch ein hoher finanzieller Wert steckt, ist es wichtig, sein Haus und auch das innerhalb der Mauern befindliche Eigentum optimal abzusichern. Die optimalen Lösungen sind dabei die Wohngebäude- sowie die Hausratversicherung. Beim Blick auf die 40 Millionen Haushalte, von denen 12 Millionen aus Einfamilienhäusern bestehen, entsteht die erschreckende Erkenntnis, dass nur ungefähr 25 % der Versicherten das Gebäude und den Hausrat wirklich ausreichend versichert haben und im Schadenfall vor einem großen Problem stehen könnten.

Wie kommt es zu einer Unterversicherung im Schadenfall?

Beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung werden verschiedene Angaben nötig, aus denen dann der Versicherungsumfang mit entsprechender Versicherungssumme und -prämie zusammen gestellt wird. Der Vertrag läuft, jeder fühlt sich abgesichert und somit kümmert man sich nicht mehr weiter darum. Wenn dann Neuanschaffungen wie Küchen oder Elektroanlagen getätigt, neue Nebengebäude wie das Gartenhaus gebaut oder eventuell auch Photovoltaikanlagen installiert werden, denken die wenigsten Versicherten daran, dieses auch ihrer Versicherung zu melden, um den Versicherungsumfang und die abgesicherte Summe zu erhöhen. Kommt es dann zu einem Schadenfall, kann die Versicherung eine Kürzung der Leistung vornehmen, weil der insgesamt versicherte Wert die Versicherungssumme übersteigt. In so einem Fall spricht man bei der Hausratversicherung von der so genannten Unterversicherung.

Der Schutz vor der Unterversorgung

Eine solche Unterversicherung kann einen teuer zu stehen kommen, weil der Versicherer -selbst wenn der Schaden sich im Rahmen der Versicherungssumme befindet – das Recht hat, die Leistung entsprechend des zu gering versicherten Hausrats kürzen darf.

Umgehen kann man diese gekürzte Leistung, die schnell zum finanziellen Problem werden kann, indem ein Unterversicherungsverzicht mit dem Versicherer vereinbart wird. In dem Fall wird für die Hausratversicherung eine pauschale Versicherungssumme anhand der Wohnfläche berechnet, indem 650 Euro pro Quadratmeter vereinbart werden. In diesem Fall verzichtet die Versicherung darauf, im Schadenfall zu prüfen, ob die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert des Hausrats entspricht. Um für einen Totalverlust des Hausrats ausreichend gerüstet zu sein, sollte aber gerade bei einem höherwertigen Hausrat dennoch immer darauf geachtet werden, dass diese pauschal berechnete Versicherungssumme ausreicht.

Eine andere Alternative gibt es in Form eines kombinierten Modells, in dem Wohngebäude-, Hausrat- und Glasversicherung zusammengefasst sind und eine pauschale Versicherungssumme von 1 Mio. Euro vereinbart ist, sodass keine Rechnerei mehr notwendig ist, um optimal, ausreichend und richtig versichert zu sein. Mit diesen Varianten können 98,5 % ohne Probleme versichert und das Leben in den eigenen vier Wänden noch attraktiver gemacht werden.


Grobe Fahrlässigkeit in der Gebäudeversicherung

Das neue Versicherungsvertragsgesetz (VVG) setzte die bisher gültige „Alles-oder-nichts-Regel“ außer Kraft. Seither ist eine Aufteilung der Schuld möglich. Liegt etwa grobe Fahrlässigkeit vor, kann dem Versicherungsnehmer als Verursacher des Schadensfalls eine Mitschuld angelastet werden.

In einem solchen Fall bleibt der Versicherte auf einem Teil der Kosten sitzen. Diese können schnell horrende Summen erreichen, denn es bedarf nicht viel, damit es zu einem Schadensfall kommt, dessen Kosten in die Tausende gehen. Gerade wo Feuer oder Wasser im Spiel ist, können die Folgen gravierend sein. Es reicht bereits ein defekter Schlauch an der Waschmaschine, um einen kostenintensiven Wasserschaden zu verursachen. Auch Brände, die durch unsachgemäßes Nachlegen von Ofenholz, einen mit Naturkerzen beleuchteten Christbaum der Feuer fängt oder eine durchgebrannte Herdplatte entstehen, bringen teure Folgeschäden mit sich.

Wie hoch der Anteil ist, den der Versicherte im Fall grober Fahrlässigkeit selbst zu tragen hat, hängt von der Größe seiner Schuld ab. Wurde der Schaden zum Beispiel durch eine unbeaufsichtigte Kerze verursacht, hängt die Kürzung der Versicherungssumme davon ab, wie lange die offene Flamme sich selbst überlassen worden war. Im Extremfall kann es vorkommen, dass die Versicherung überhaupt nicht bezahlen und der Versicherte allein für den Schaden aufkommen muss. Naturgemäß wird eine Versicherung versuchen, den eigenen Kostenanteil möglichst niedrig zu halten. Hier helfen klar formulierte Vertragsbedingungen, in denen die Regulierung von Schäden, die auf grober Fahrlässigkeit beruhen, verbindlich geregelt ist.

Verzicht auf Einrede grober Fahrlässigkeit

Bislang verhält es sich so, dass in lediglich 30 von rund 200 Tarifen die Versicherung auch bei grober Fahrlässigkeit die Kosten in voller Höhe übernimmt. Hierzu ist sie nur dann verpflichtet, wenn in der Police der „Verzicht auf Einrede grober Fahrlässigkeit“ niedergeschrieben ist. Außerdem ist darauf zu achten, dass der Vertrag keine andere Klausel enthält, aufgrund derer die Versicherungssumme in Fällen, wo Fahrlässigkeit im Spiel ist, begrenzt werden darf. Nur wenn diese Bedingungen erfüllt sind, können Versicherungsnehmer sicher sein, dass sie im Schadensfall keine Teilschuld zugeteilt bekommen.


Abgrenzung von Gebäudeversicherung und Gebäudeneubauversicherung

Die Gebäudeversicherung bezieht sich jeweils auf den Schutz sämtlicher, im Versicherungsvertrag bezeichneter Baulichkeiten, einschließlich Nebengebäude und Garagen. In Abhängigkeit von der inhaltlichen Ausgestaltung der jeweiligen Police, ist es auch möglich, das Zubehör von Gebäuden mit zu versichern.

Zu den heute üblicherweise vertraglich bezeichneten Risiken, gegen die eine Gebäudeversicherung den Eigentümer finanziell absichert, zählen die sogenannten Elementarschäden, zu denen in Mitteleuropa Brand, Leitungswasser, Hagel und Sturm gehören. Die Policen lassen es jedoch meist zu, dass weitere Elementarschäden zusätzlich versichert werden können. So beispielsweise Erdbeben, Lawinen, Hochwasser, Blitzschlag oder Starkregen. In diesem Falle spricht man von erweiterten Elementarschäden, gegen die man sich durch die Gebäudeversicherung finanziell absichert.

Ebenso kann man sich durch die Gebäudeversicherung gegen sogenannte Überspannungsschäden versichern. Bei kreditfinanzierten Immobilien, verlangt die Bank, die das Gebäude finanziert, häufig den Nachweis einer bestehenden Gebäudeversicherung, um den Kredit dinglich zu sichern. Maßgeblich für die Höhe einer Gebäudeversicherung, ist der jeweilige Neuwert des Gebäudes oder, bei Bestandsimmobilien, der Gebäudewert von 1914 in Mark, unter Berücksichtigung des sogenannten gleitenden Neuwertfaktors.

Die Gebäudeneubauversicherung (Bauleistungsversicherung) oder auch Bauherrenversicherung

Die Gebäudeneubauversicherung schützt den Bauherren eines in Errichtung befindlichen Gebäudes vor allen unvorhersehbaren Schäden, die während der Bauphase eintreten können. Diese Schäden beinhalten höhere Gewalt, Vandalismus, unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Fahrlässigkeit des Bauunternehmens sowie Konstruktions- und Materialfehler.

Die Gebäudeneubauversicherung ist eine sogenannte Allgefahrendeckung für ein in Errichtung befindliches Bauprojekt, bei der alle Leistungssausschlüsse jeweils explizit benannt werden müssen. Die Laufzeit einer Gebäudeneubauversicherung erstreckt sich dabei über die gesamte Dauer des Bauvorhabens. Sie läuft erst mit der Endabnahme des Gebäudes durch den Bauherren ab. Versicherungsnehmer einer Gebäudeneubauversicherung, kann sowohl der Bauherr selbst, aber auch der ausführende Bauunternehmer sein.

Da der Bauunternehmer erst nach erfolgter Endabnahme des Bauwerkes durch den Bauherren vergütet wird, schützt ihn die Gebäudeneubauversicherung vor Zahlungsausfall bei unvorhersehbarer Zerstörung oder Beeinträchtigung des Bauprojektes. Auch im Falle des Auftretens unvorhersehbarer Ereignisse (extreme Witterungseinflüsse) oder höherer Gewalt (Krieg, Aufruhr), die das Bauprojekt zerstören oder beeinträchtigen, ist der Bauunternehmer durch die Gebäudeneubauversicherung geschützt. Er erhält in diesem Fall finanzielle Leistungen von der Versicherung, die es ihm ermöglichen, erneut Material einzukaufen, Lieferanten zu beauftragen und die Fertigstellung des Bauprojektes ein zweites Mal durchzuführen.


Wann muss die Gebäudeversicherung aktualisiert werden

Wer ein Haus besitzt, nimmt in der Regel in Abständen Veränderungen vor, die einen Wertzuwachs beinhalten. Dazu gehören vor allem bauliche Maßnahmen. Solche werterhöhenden Veränderungen müssen dem Versicherer mitgeteilt werden, doch das wird häufig unterlassen.

Schätzungen zufolge sind insgesamt 75 % aller Haushalte nicht richtig versichert. Ein Umstand, der den Versicherungsnehmer bei Eintritt eines Schadensfalls ganz schön teuer kommen kann. Nachfolgend daher eine Auflistung der Dinge, die der Versicherung gemeldet werden müssen, wenn sie nachträglich eingebaut oder errichtet werden.

Umbaumaßnahmen am Gebäude und Gebäudezubehör

Als Bestandteil eines Grundstücks gelten Dinge, die fest mit dem Boden verbunden sind. In der Regel sind das Gebäude, aber auch verwurzelte Pflanzen.

Gegenstand Erklärung
Solarpanele & Co. Gehören zu den Objekten, die nach Einbau der Versicherung gemeldet werden müssen.
Dachgeschossausbau, Veränderung Wohnfläche Derartige Maßnahmen führen zur Werterhöhung und müssen der Versicherung gemeldet werden.
Carports Überdachte Unterstellplätze sind unter Umständen bereits in der Police enthalten. Ist dies der Fall, entfällt die Meldepflicht.
Gewächs- und Gartenhäuser Auch diese Objekte können aufgrund gesonderter Vertragseinschlüsse bereits mitversichert sein. Hier gelten also wie im Fall der Carports individuelle Vertragsbedingungen. Denkbar ist auch, dass diese Gebäude erst ab einem bestimmten Betrag, etwa 30.000 Euro gesondert versichert werden müssen.
Hundehütten, Zwinger Diese Dinge gehören wie beispielsweise Außenschwimmbecken ebenfalls zu den versicherbaren Sachen.
Hof- und Gehwegsbefestigung Auch sie fallen als feste Bestandteile des Grundstücks unter den Schutz der Gebäudeversicherung.

Grundsätzlich gilt die Empfehlung, genau darauf zu achten, was in der Versicherungspolice schriftlich vereinbart worden ist. Bei strittigen Fragen, ob der Versicherungsschutz für ein bestimmtes Objekt gilt, wird sich die Versicherung aller Wahrscheinlichkeit zunächst auf das, was im Vertrag und anschließend darauf, was in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen steht, berufen. Gesonderte Vereinbarungen über einen erweiterten Versicherungsschutz bedürfen daher unbedingt der Schriftform.

Einrechnung der Wertentwicklung des Gebäudes

Eine moderne Gebäudeversicherung trägt dem Umstand Rechnung, dass nicht jede wertsteigernde Maßnahme an den Versicherer gemeldet wird. Sie begnügt sich damit, dass der Versicherungsnehmer lediglich nachträgliche Veränderungen der Wohnfläche (Hinzufügung eines Wintergartens oder Dachgeschossausbau) meldet. Auch komplizierte Wertberechnungen gehören bei einer kundenorientierten Gebäudeversicherung der Vergangenheit an. Hier wird als Versicherungssumme ein Pauschalbetrag festgelegt, zum Beispiel eine Million Euro. Beachtet werden muss jedoch, dass nur bei Neubauten eine Erstattung des Zeitwerts gewährt wird. Gebäude, die älter als fünfzehn Jahre sind, gelten nicht mehr als neu.